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土地总面积2504平方米，土地使用年限为商业40年，容积率：≤0.5，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，2009年11月26日公开招标出让成交价为****万元/亩，单位面积地价为***元／平方米。
案例C：江白路加油站用地，该案例位于江山半岛江白路与东兴一级公路交汇处，宗地编号：GC2010-069，土地用途为批发零售用地，土地总面积4771平方米，土地使用年限为40年，容积率：≤0.5，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，2011年3月8日公开挂牌出让成交价为***万元/亩，单位面积地价为****元／平方米。
（2）比较因素选择
根据估价对象和比较实例的特点，我们选择的比较因素包括了影响地价的全部主要因素。因素选择情况见表3。
表3 比较因素选择说明表
比较因素 交易日期 交易情况 土地用途 商服繁华度 区域公共基础设设完备度 交通便利度 周围土地利用类型 环境景观条件 临近道路类型 临街形式 宗地面积 宗地形状 土地使用年限 宗地开发程度 容积率 因素选择说明 对比较案例进行期日修正 分析交易情况是否正常 分析土地用途是否相同或相近 综合考虑距商服中心距离、商服业集聚规模等方面的差异 综合考虑市政基础设施配套及保证程度的差异 主要考虑乘坐汽车和火车对外通行方便程度、公交线路的数量的差异 分析周围土地利用类型对估价对象所在区片的影响 分析景观条件差异对环境质量的影响 主要考虑主次干道的差异 综合分析临街形式、临街宽度、进深等临街条件的差异 分析面积大小是否适宜 分析宗地形状是否影响土地利用和建筑物布局 分析不同土地使用年限的差异 分析宗地开发程度对地价的影响 按最有效使用原则，分析容积率差异对地价的影响 地质条件 地形地势 分析地质条件差异对地价的影响 分析地形地势是否影响土地利用 （3）因素条件说明 根据估价人员实地勘察及调查收集的有关资料，我们得到估价对象与比较案例的各因素条件及优劣程度评价如表4所述：
表4 比较因素条件说明表
估价对象及比较案例 比较因素 位置 交易价格(元/平方米) 交易日期 交易情况 商服繁华度 区域公共基础设施完备度 交通便利度 周围土地利用类型 环境景观条件 土地用途 临近道路类型 临街形式 估价对象 案例A 案例B 案例C 江山半岛江白路与东兴一级公路交汇处 ***** 2011.3.8 公开挂牌出让 一般 一般 较优 住宅、商业 环境一般 批发零售 混合型主干道 单面临街 4771平方米，面积一般 较规则，对建筑物布局无影响 40年 ****** 待估 2011.6.13 公开市场价 低 较低 一般 工业 环境一般 批发零售 混合型主干道 单面临街 7264.588平方米，面积适宜 防城港市港口区防城区防城镇营水村 东兴大道西侧 *** 2009.11.26 公开挂牌出让 较低 一般 一般 住宅、办公、商业 环境一般 批发零售 混合型主干道 单面临街 3254平方米，面积一般 **** 2009.11.26 公开招标出让 一般 一般 较优 住宅、商业 环境一般 批发零售 混合型主干道 单面临街 2504平方米，面积一般 区域因素个别因素 宗地面积 宗地形状 土地使用年限 较规则，对建筑物布局无影响 40年 较规则，对建筑物布局无影响 40年 较规则，对建筑物布局无影响 40年 宗地外四通、宗宗地开发程度 地内场地平整 容积率 地质条件 地形地势 1.5 一般 较平坦，无影响 宗地外生地，宗地内场地不平整 1 一般 较平坦，无影响 宗地外五通，宗地内场地不平整 0.5 一般 较平坦，无影响 宗地外通路，宗地内场地不平整 0.5 一般 较平坦，无影响 （4）编制比较因素条件指数表
在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。各比较因素指数确定方法如下：
A、交易日期：估价对象与比较案例A、B、C交易日期分别相差约1.6年、1.6年和0.25年的时间。2009年下半年至2010年初是防城港市房地产价格上涨幅度较大的时期，在此期间防城港住宅房地产平均售价由2700元/平方米突破了3000元/平方米大关，目前行政中心区、西湾滨海区和港口市区的住宅平均售价已达到3300元/平方米左右，一年内住宅价格的上涨幅度超过了30%。在建成新区的商铺发售期要晚于住宅，已上市的一手商铺数量不多，其中西湾新区的一层临街商铺平均售价由2009年下半年的8000元/平方米左右上涨至目前13000元/平方米。但自2011年3月份以来，在中央及地方的调控措施的综合作用下，防城港市房地产价格水平较为平稳。2011年5月份防城港市商品房销售总成交1531套，较上月相比，增61套，总成交185533平方米（含东兴市、防城区、港口区），较上月相比，总销售面积同比下降3.6%，各区域房价涨幅不均，其中东兴市及防城区、港口旧城区区域的房价，较上月相比小幅下跌，而港口区西湾滨海区、新行政中心区房价仍保持小幅上涨。经综合分析，确定估价对象的交易日期修正指数为100，比较案例A、B、C的交易日期修正指数分别为106、106、101。
B、交易情况：根据估价人员调查，比较实例均以公开竞价方式成交，交易情况与交易价格较符合正常的市场价格水平，因此不需进行交易方式修正。
C、商服繁华影响度：由高到低分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。
D、区域公共基础设施完备度：由高到低分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。
D、交通便利度：由高到低分为高、较高、一般、较低、低五个等级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3%。
E、周围土地利用类型：各比较案例区域土地规划条件均优于估价对象，以估价对象为100，各比较案例周围土地利用类型修正指数为102、102、102。
F、景观环境条件：由高到低分为优、较优、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1%。
G、土地用途: 估价对象为批发零售用地，比较案例均为批发零售用地，不需进行用途修正。
H、土地使用年限：估价对象使用年限为40年，比较案例A、B、C的使用年限按法定用途最高使用年限均为40年，不需进行修正。
I、容积率：容积率是影响地价最重要的因素之一，案例A、B、C的容积率均低于估价对象, 经综合分析，以估价对象为100，确定案例A、B、C比较实例的容积率修正幅度为98、96、96。
J、临近道路类型：由高到低分为生活型主干道、生活型次干道和混合型干道、交通型次干道、交通型主干道，每上升或下降一个等