发布时间 : 星期一 文章戴德梁行项目部工程手册更新完毕开始阅读2cff9e6b941ea76e58fa049c
大连希望大厦物业管理处工程部岗位职责及管理制度
2、用户自用部分的维修
（1）服务中心负责接听用户的求助电话或接待报修的客户，详细记录需维修的地点、内
容、联系方式、具体要求等内容，并在10分钟内给予明确的答复并约好维修时间。 （2）客服人员尽快传递《维修通知单》邮件，并把维修内容向值班工程师传达清楚。 （3）维修技工在记录中标明接单时间，并根据约定时间上门维修。
（4）维修技工应礼貌向客户自我介绍，说明来意，经得客户同意后方可开展工作。 （5）维修技工应根据公司的有关规收费的标准礼貌的向客户清楚地表明维修费用，征求
客户同意付款后立即进行维修。
（6）维修技工在开展工作前，应将维修做法主动征询客户意见，如因需要移动家具或改
变原貌原样，应征得客户同意。
（7）维修技工在进入业主屋内前应先套上鞋套；维修工作开始前应先将工具垫打开，所
用工具应放在垫上，不能直接放在地板上或用户的桌（台）上。 （8）维修技工在工作中，应仔细检查，判断发生故障的原因，严禁乱拆乱卸。 （9）维修工作完成后，维修技工要试验维修后的效果给用户看，如用户不满意的地方应
及时进行整改，尽最大努力满足客户要求。
（10）维修工作应一次性完成，如维修中途需临时性离开或当天维修不完，应主动向用户
说明理由并约定返回的时间，征得业主同意后方能离开。
（11）维修技工工作完毕后应仔细清扫工作场地并把移动的物品恢复到原来的位置。 （12）确认一切正常后，维修技工应请客户在维修单上签字确认并交纳维修费用。 （13）维修技工维修完毕后应把填写好的《维修工作单》交值班工程师签字确认，由值班
工程师向客户服务中心报告，由客服中心完成《报修工作记录表》的填写。
（14）客户中心在维修工作完成后应以电话的方式对客户进行回访，并做好相关记录。 3、 质量要求
（1）维修技工在接到报修任务后应在15分钟内赶到现场进行维修；对于预约维修的，维
修技工应准时到达维修现场，不得违约或失约。 （2）维修技工在工作中一定要保质保量，不可应付了事。
33
大连希望大厦物业管理处工程部岗位职责及管理制度
（3）工程部提供的维修服务，临修、急修及时率为100﹪。 4、督促检查
维修主管负责对维修质量、材料消耗和维修及时率进行监督和检查；工程部文员对维修资料的整理进行监督与检查；客户中心对维修质量进行回访，及时反馈客户对维修质量的要求与建议。
6. 24 二次装修管理制度
1、住宅楼住户的二次装修必须将装修图纸等相关文件报物业部按照物业公司制定的管理规定办理住宅装修审批手续，同时装修施工的工程人员应到工程部申报登记，以便工程部建立装修管理档案。
2、工程部负责审核住户的二次装修图，对屋梁、承重墙、管道改造等影响房屋本体质量的部位应严格审核。
3、在住户装修期间，严禁对房屋的梁、板、柱等结构进行拆改与破环，严禁使用木质装修材料，严禁对公共走道的地面和墙面照明灯具造成破坏。
4、工程部应安排人员定期到住户装修现场巡视，对违规装修者及时予以劝告和制止，对严重违规者应交由物业部、客户服务中心或安管部处理。 5、对于装修期间电梯的使用，应按客服中心的规定执行。
6、对于住户装修期间需要安装临时电源的，应按公司临时用电管理制度执行，工程部任何员工不得私自给住户安装临时电源。
7、对于住户因装修而安装的临时用电、用水，应按规定计量，工程部应安排人员进行记录并由住户签字确认，任何人员不得私自更改计量数据。
8、住户装修完毕后，应向客服中心申报，工程部应及时安排人员到住户区域检查，主要检查公共设施的损害情况和影响房屋本体质量的部位有无损坏的情况。
9、对于二次装修，装修期间的临时用电、用水必须专门计量，工程部安排人员对临时用电用水的水电表做好详细记录，并由商户签字确认，任何人不得更改记录数据。 10、 对于装修，不得破坏房屋的梁、板、柱，不得破坏公共区域的地面和墙面，装修材料的堆放不得占用的公共区域；对电梯的使用应按客服中心的规定执行。
34
大连希望大厦物业管理处工程部岗位职责及管理制度
11、 装修区域在施工期间应设置围档，防止装修灰尘四处蔓延。在装修期间应尽量避免噪声。
12、 工程部门应对装修施工单位建立管理档案，定期巡视装修区域的安全与保证公共区域的设施的完好。
13、 对于装修，施工单位或客户在进场之前应提供装修图纸一套，经工程部门审查合格后，才能办理装修手续。
14、 工程部应安排人员对写字楼装修的用水用电进行计量，计量结果应由装修单位签字确认，工程部任何人不得更改计量数据。
15、 装修工程结束后，装修单位应及时向客户中心报告，由客服中心组织工程、安管部人员参加对装修工程进行验收。
四、专业管理
（一）动力设备
大厦的动力设备，包括大厦的配电系统、暖通空调系统、给排水系统、电梯系统。 1、变电系统
大厦供电系统中主要配电设备有：
（1） 电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括 各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。
（2） 强电竖井配电室及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。 （3） 紧急发电机、自动转换屏开关室及其附属设备。 （4） 避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置）。 （5） 室外照明及小动力设备等。
2、暖通空调系统
大厦中的暖通空调系统主要由下述设备组成：
（1）冷水机组及附属设备（包括制冷主机、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、系统稳压补水罐、加药设备等）
（2）采暖管壳式热交换系统稳压补水罐、加药设备等设备（包括热交换器及热力循环泵）
（3）空调机组（包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等）。 （4）新风机组（包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、挡水器、调节阀等）。 （5）各类空调通风末端装置、变风量调节箱及风机盘管等。 （6）送、排风机、消防正压送、排风系统等。
（7）空调水处理设备（包括稳压补水罐、加药设备）。
3、给排水系统
35
大连希望大厦物业管理处工程部岗位职责及管理制度
（1）给水系统分冷水、热水系统，冷水热水系统包括水池、水箱、水泵、稳压罐、
管道、阀门及设施等；还包括卫生间、浴室、开水间、清洁间等房间内给排水各种设备及卫生清具。 （2）排水系统分污水排放管道系统，隔油井、废水排放管道系统、雨水排放系统。
4、电梯系统
设有客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯、液压电梯，解决人员、货物运输需要。
（二）弱电及通讯系统
有线、无线通讯及网络系统，如电话系统、电传、传真及自动电话交换机。 1、广播系统，如紧急消防广播系统、公共背景音响广播系统、。闭路电视监控系统，如共享无线接收系统、卫星电视接收系统。 2、保安电视，即保安监控系统。 3、消防报警监控系统。 4、楼宇自动化控制系统。 5、计算机数据网络管理系统。
6、一卡通门禁、安防无线巡更系统。 7、信息发布系统 8、停车场管理系统。 （三）消防系统 1、室内消防栓系统 2、室外消防栓系统 3、自动喷水灭火系统 4、自动喷淋系统 5水幕系统
6、气体灭火系统 （五）装饰保新
大厦的装饰保新的工作量很大，其范围包括如下5个部分： 1、建筑物的外表
所有的地面，如公共区域地砖、大理石。 2、墙壁
墙布、木墙、铝合金装饰板、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。
3、天花
乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。
4、各种家具及隔断
所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。
5、装饰品
工艺品、画面、饰物、灯具等。 （六）中、大修
36