发布时间 : 星期四 文章XX规划用地性质调整论证报告更新完毕开始阅读2407d68daf51f01dc281e53a580216fc700a53e4
有一定的盲目性，为日后的执行留下了隐患，加上规划自身缺少一定的弹性和可操作性，以致局部的规划调整不可避免，并有逐渐增多的趋势。具体到本项目，原来的总体规划不能预见到XXXXXX有限公司所面临重大的现实问题。主要表现在以下两个方面：(1)该地块现状情况，企业生产过程中产生粉尘和大气污染，对城市环境影响大，不符合XX县建设“两型社会”示范区的发展要求，需对原规划用地进行规划调整。(2)XXXXXX有限公司地块的用地性质调整，由于应环保局要求，将氧化锌生产线进行搬迁，急需解决职工住宿以及企业办公的问题，面对这些未预见的现实情况需对原规划用地性质进行调整。
2、规划调整的社会原因
在社会改革和城市建设特殊时期，企业改制破产、旧区房屋改造、农民安置等引发的社会稳定问题是规划调整的社会原因。如在我国大部分城市，已完成或正在进行的危改项目大都采用规划调整的办法解决项目资金平衡的问题。规划调整是指通过对项目地块建设指标进行适当的调整，提高项目运作的可能性。运用规划调整来解决危改项目资金平衡的问题，对资金相对紧缺的政府来说是一个既省资金，又省力气的办法，特别适合我国现阶段的国情:如国有破产及“退二进三”企业土地开发项目申请调整直接缘由也往往是维护社会稳定的需要。国有企业破产过程中矛盾集中的首要问
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题、处理难点在于社会稳定问题，而社会不稳定的原因在很大程度上是企业职工的生活困难以及对其安置补偿费发放标准的不统一。由于职工安置补偿费的发放主要来自于企业改制或破产后对土地进行拍卖的变现收益，因此，解决企业矛盾的出路往往是进行规划调整，通过改变土地使用性质，“退二进三”，提高土地开发强度，从而增加土地增值收益，土地资产变现用于职工安置。在这一过程中，规划相关指标合理调整工作扮演了维护社会稳定的角色，发挥了“社会救济”的作用。XXXXXX有限公司在实际运营中由于环境影响等多方面原因，被要求生产线整体搬迁改造，职工是企业的基石，必须对职工进行安置，建设职工公寓体现了企业的责任感，有利于企业的健康发展，闲置现有厂址地块，动用大量资金另外购置场地建设职工宿舍以及办公楼显然不太合理，不利于维护社会稳定。 七、用地性质调整原则 1．整体性原则
对于用地性质的调整要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的多方面因素进行综合的考虑。对于该地块用地性质的调整也必须从整体性考虑，从城市整体层面出发。该地块调整用地性质后，基本不会影响XX县县城原有城市用地整体结构，该地段的用地性质调整为商住综合用地符合整体性原则。
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2．以人为本原则
城市的主体是生活于其中的人，土地资源最终是人们的生存和发展的空间载体，因而城市土地资源利用必须以城市中人的需求为依归，贯彻以人为本的原则。经济在发展，人们物质文化、生活水平在提高，住房日渐紧张，调整用地性质为商住综合用地，住宅用地、商业性公共设施用地的增加，可以在一定程度上缓和住房矛盾，同时也为XXXXXX有限公司为职工安置提供了便利，该地块用地性质的调整贯彻了以人为本的原则。 3．区位原则
该地段交通便利，北临城市次干道天马东路，西边为城市主干道海棠路，作为商住用地开发与北边规划的居住用地形成居住片区，有利于营造良好的居住环境，有利于房地产的开发建设，能充分发挥城市土地的区位效益。因此该地块调整为商住综合用地符合区位原则。 4.土地使用相容性原则
土地使用相容性原则表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活性”与“适建性”。主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。从本质上讲，土地使用相容性是既定的规划环境对个性用地的使用状况容纳与否的选择，用地性质只是一种表现方式而已。因此，土地使用相容性衡量的标准是来自于土地利用对环境带来潜在压力的大小以及环境
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所能承受的物质活动的容量。 ①环境相容原则
XXXXXX有限公司地块用地性质调整为商住综合用地，西侧南侧目前为一类工业企业，对环境影响较小，地块内建设办公楼、职工住宅以及配套的商业服务设施能够与周边环境协调，符合环境相容原则。 ②行为相容原则
城市有四大功能——生产、交通、生活、休憩，人们日常生活所从事的活动无外乎这几类，该地块原用途为工业用地，由于城市发展需要，该地块调整为商住综合用地，有利于海棠路与天马路周边办公和居住商业的综合开发，有利于人们进行相应的工作、生活、休闲活动，商业服务设施的增加为人们的生活休闲提供了便利，该用地性质的调整遵循了行为相容原则。 ③景观协调原则
城市用地性质的改变必然带来城市空间形态的转变，XXXXXX有限公司由出让的工业用地（规划为科研教育用地）调整为商住综合用地，地块上建筑性质建筑形态必然发生变化，作为工业用地开发是不可能的，不仅是建筑形态还是空间序列都无法与周边景观相互协调，调整为商住综合用地后，按照XX县城总体规划修编的目标要求，保持海棠路沿线建筑形态的整洁性，统一性，有利于形成良好的街道景观。
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