发布时间 : 星期五 文章浚信物业管理操作手册更新完毕开始阅读2199a94d227916888486d790
? 园区实行24小时人员进出登记制度，园区的各租户人员进入园区时，凭有
效证件进出。访客需登记确认后予以放行。
? 施工人员进入园区需办理临时出入证，在有效期内每天凭临时出入证进
出。
? 政府及媒体人员来访，应提前告知并预约。
? 潜在客户来访，需由相关负责人陪同。如无相关负责人陪同，必须经物业
经理的确认，方可按照以上第一条规定执行后放行。
? 当值保安员应该制止无证人员及社会闲杂人员进入园区。
参考附件 4.1：进出口岗职责
4.1.2 公共交通管理
?
园区内应设有明确的车辆进出口及规范的交通标识，进入园区车辆应 按照交通标识行驶，行驶速度不应超过15公里/小时。
? ?
各租户的运输车辆都应停放在相应指定车位内。
进入园区的各类车辆，保安员应要求其在门岗进行登记、核实车辆出 入证后方可进入园区。
?
入园车辆在停车位不得随意乱扔杂物，更不允许修理车辆，应保持停 车位的环境整洁。
4.2 园区巡检
?
巡逻保安员接岗后即按规定的巡逻路线巡逻，频率设定为每2小时一 圈。
?
检查并记录巡逻区域设施及清洁情况，对发现有缺损情况的设施或有 清洁工作的缺陷需及时通知物业管理主管。
?
巡逻保安员在巡逻过程中发现有可疑人员时，应予监视、控制，遇有 蛮不讲理的可联系公安机关予以处理。保安员在处理突发事件中应尽 量避免使用武力。
9
? ?
有电子巡更的园区，对巡更时间及路线应定期调整。
巡逻结束后应立即完成巡逻报告和巡逻数据记录工作，巡逻数据需每 周提报物业管理处。
参考附件
附件 4.2：巡逻岗职责 附件 4.3：电子巡更规范 附件 4.4：监控室值班制度
五、设施、设备维修保养管理
设备设施的保养与维修应在物业经理与工程主管的统一计划协调下进行。通 过对设备设施的保养与维修，减少设备的故障率，提高设备设施运行的可靠程度。通过有计划的保养与维修，达到设备设施的全寿命运行，从而实现固定资产的保值与增值。浚信工业园区设施、设备具体可分为：供电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、防雷系统等。
设施、设备维修保养的总原则：
? 重视设施、设备的维保工作，提倡主动保养以降低维修率和维修成本；
? 根据设施、设备台帐和各系统的具体情况，制定各系统的维保计划，计划
应包括：日计划、月计划、季度计划和年计划等； ? 维保计划需有具体的操作方法和流程，并有相关书面记录。
5.1 供电系统维保: 5.1.1 高压供配电系统：
5.1.1.1 变配电系统的维修养护管理
变配电系统的维修养护管理目的是提高变配电设备的可靠性，保证园区的安全、正常供电。具体工作内容包括：
? 高压供电设备是属于危险设备，在对其相关设备进行操作及维修养护工
作时，一定要保持高度警惕，严格按照操作规程执行。对于高压设备的检修必须严格执行工作票制度。
? 高压进线柜、计量柜等设备，操作必须由电力公司人员进行，电站值班人
10
员无权操作。
? 按照国家相关规定，高压设备必须每年进行年检工作，且必须由有资质
单位完成。因此，物业经理每年需根据园区运营情况，制定高压设备检修计划。
? 检修记录及年检报告要及时存档。
参考表格：
表格 5.1：高压配电间日常巡检表
5.1.1.2 变配电系统外包管理
变配电系统外包工作内容包括：
? 变配电设备管理范围是由10KV进线开关下口至变电站低压柜出线开关上
口（不含库房内设备）
? 根据电力部门的规定和标准进行全站的巡视检查、记录 ? 高压设备应定期进行防污清扫及检查（每年一次） ? 高压设备的维护检修 ? 高压倒闸操作
? 配电系统的年检、年校和预试 ? 变配电系统外包方的主要职责
参考附件
附件 5.1：变配电系统外包方的主要职责
5.1.1.3 变配电设施设备的日常管理
除变配电外包工作外，物业工程部应负责变配电设备（设施）的日常维修保养、外包工作的监督及委托修理的联系工作。具体工作内容和要求及工作程序如下：
内容与要求：
? 变压器检查、保养每年一次。
? 各电气设备的接地装臵应每年进行一次综合全面测试，每年应委托供电部
门全面测试一次，以确保接地装臵的安全和可靠。
11
? 每年对避雷、接地系统应委托政府监察部门进行一次全面的测试，确保园
区及设备的安全。 工作程序
? 物业经理与工程主管应负责按照维修保养计划组织实施供配电设备的维修
保养工作，并对外包服务商的工作进行指导和检查。 ? 每年11月应制定下一年度维修保养计划。
? 供配电设备故障维修一般不应超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部
位故障，应及时分析故障原因，制订解决方案，限期解决并书面上报物业经理。
? 凡是夜间发生的、不影响园区正常运行工作的、不会产生严重后果的供配
电故障，可由第二天日班电工进行维修。
? 供配电设备维修操作应严格遵守《供配电设备（设施）操作规程》。
参考表格：
表格 5.2：变配电站运行日志
5.1.2 低压配电系统维保管理
低压配电系统维修养护管理的目的是保证园区租户的正常用电，减少停电维修时间。在对低压配电相关设备进行操作及维修养护工作时，一定严格要按照操作规程执行。
5.1.2.1 低压配电柜的维保
低压配电柜由物业工程服务供应商根据维保计划执行。低压配电柜控制柜的保养规程参考：
参考附件及表格： 附件 5.2：低压配电柜控制柜保养规程 表格 5.3：低压配电柜设备维保记录
5.1.2.2 照明系统维护管理
照明系统包括公共区域应急照明、路灯和库内照明。公共区域应急照明以及
路灯的维护管理工作由物业部完成，库内照明（包括厂房内部照明、办公室照明、雨棚照明等）的维护保养工作由客户完成，物业应负责定期检查，检查结束后应填写检查记录。
参考表格： 表格 5.4：应急照明指示检查表
12