发布时间 : 星期一 文章万科聚宝山项目可行性研究报告更新完毕开始阅读215110b90342a8956bec0975f46527d3240ca6ec
出让方式 底价 加价幅度 竞买保证金 报价方式 报价币种 成交价款构成 竞得人的确定 无效报价 挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。 6.5亿元。 300万元的整数倍。 4000万元，竞买截止之日后三日内退回（不计利息）。 现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 人民币。 包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益； 不含其它税费。 “价高者得”原则，报价低于底价为废标。 1、报价低于底价； 2、报价不高于前一轮报价； 3、未按加价幅度报价； 4、报价书未盖单位公章； 5、报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定； 6、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚； 7、一份报价书中有两个或两个以上报价； 8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的； 9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致； 10、其它按规定应属无效的。 项目公司的成立 竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 （2）出让程序 ①报名
工作日2002年11月29日至2002年12月23日（星期一）办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金（到帐），方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回（不计利息），竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。 ②答疑
书面答疑。竞买者必须于2002年12月18日下午5：00之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于2002年12月23日下午2：00——5：00到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自2002年12月19日起不在接受任何形式的质疑。 ③报价
? ?
方式：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让时间：工作日2002年11月29日上午8：30至2002年12月26日（星期四）下午
竞买报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。
2：30，2002年12月26日（星期四）下午2：30之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延5分钟，5分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得
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者签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。 ④竞买结果的确定原则
挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：
? ? ?
在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。
土地使用权由该竞买者得。
得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。 ⑤签约
竞得者必须于2002年12月28日（星期六）与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。 ⑥无效报价：
? ? ? ? ?
报价低于底价； 报价不高于前一轮报价； 未按加价幅度报价； 报价书未盖单位公章； 报价书
购买标书 11月29日起 未经法人代表签署，或签署，但委托文件不齐未填写齐全或未按规
报名 11月29日——12月23日（工作日），以资金到帐为准； 由于转帐需2天时间，因此，转帐支票支付最迟在12月20日，如12月23日支付，必须用本票。 虽经委托代理人全或不符合规定；
? ? ? ? ?
报价书一份报未报名、实际竞其它按
书面答疑； 2002年12月18日下午5：00之前提交； 审查具备竞买资格的报名者于2002年12月23日下午2：00——5：00领取书面答复。 定的格式填写清以上报价； 参加竞买的； 买地块不一致；
楚；
价书中有两个或两个未缴纳竞买保证金而买地块与报名申请竞
答疑 规定应属无效的。
报价 11月29日上午8：30至12月26日下午2：30（工作日），之后进入现场竞价程序。 签订成交确认书 成交当日（12月26日） 18
签订土地出让合同，支付成交价款的15% 12月28日（星期六）
图2-1 竞买流程及主要时间节点
2、合同要点 （1）交地标准
拆成自然平整，外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。 （2）交地时间
? 第一期（西半部）：2003年7月25日 ? 第二期（东半部）：2003年12月5日
（3）付款条件
? 出让合同签定当日内（2003年12月28日），付成交价款的15%；? 2003年1月10日之前，付成交价款的15%； ? 2003年3月5日之前，付成交价款的15%； ? 2003年5月12日之前，付成交价款的10%； ? 2003年7月8日之前，付成交价款的10%； ?
2003年9月4日之前，付成交价款的15%；
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? ?
2003年10月9日之前，付成交价款的10%； 2003年11月18日之前，付成交价款的10%。
（4）土地出让年限
居住份额用地70年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。 （5）开工时间
2004年3月31日之前。不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。 （6）违约责任 ①付款
如受让人不能按时支付成交价款的，
? ?
自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的3‰向出让人缴纳滞纳金；
延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定
金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其它损失。 ②交地
如出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，
?
每延期一日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的3‰向受让人给付违约延期交付超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求
金；
? ?
支付土地成交价款的其它部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其它损失。 出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。 ③开工
? ? ?
超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当满两年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；
但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动
于土地使用权成交价款20%以下的土地闲置费；
工开发延迟的除外。
二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段
1、主要风险及控制手段
从金色家园项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在一定风险。另外，南京公司没有在玄武区操作项目的经验，对玄武区政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对区级税收减免的政策规定和执行力度不熟悉，可能存在一个适应和磨合的过程。
综合分析，对于政府招投标项目，主要风险来自于政策性风险。 （1）主要政策性风险分析
①拆迁
政府负责拆迁及土地平整，但根据金色家园项目经验，拆迁可能无法按期完成，或实际交地后，出现拆迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进度造成影响。因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交地后受让人的管理权限、解决拆迁遗留问题的责任人和时间要求等问
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