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珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案
本项目建议硬件配置如下表：
住客会所 高级中餐厅 艺术式西餐厅 商务酒吧 多功能 商务办公室 商务中心 小型商场 其他 1 1 1 1 2 1 1 —— 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、儿童游戏室、壁球、保龄球、按摩、理发、咖啡厅等设施 经营高档中餐、海鲜城 经营法式、意式等高档西式餐厅 提供酒水、音乐、洽谈单间等服务 作为会议场地出租，配备智能化办公设施，提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务 提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务 经营住客所需的高档生活用品 典雅大堂、住客专用电梯、空中花园、五星级智能化设施等 三、 项目命名
好的命名可使一个地产项目画龙点睛，为了在市场上体现“公馆”独树一帜的尊贵档次形象，建议本项目可命名为：
富力国际公馆
候补命名：
富力世界公馆
项目命名突出“公馆”这样的字眼，就表明了项目本身的特质，以这样的命名来塑造独树一帜的鲜明市场形象，必产生令人印象深刻又回味不已的激荡感受。
“国际”或“世界”这样的字眼极具气势，让人一看联想起项目非同一般的档次；“富力”充分表现了公司的形象品牌。
“富力国际公馆”命名读起来朗朗上口，意义内涵突出又易记，看到“富力国际公馆”便让人浮想遐连，尊贵品味油然而生。
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四、 经营与物业管理
酒店式公寓要通过良好经营才能产生效益，此点类似商业性物业，但因为其“酒店式服务”公寓的特点，与酒店的营运特征差别比较大。实际经营或营运的方式，可参照广州经营比较成功及比较有代表性的例子，例如祈福华厦。
“公馆”级的酒店式公寓自然要有国际级的物业管理作保证，建议聘请世界上相关的著名酒店式公寓管理公司进行物业管理，保证尊贵的英国贵族式“公馆”服务淋漓尽致地表现。
根据现有的资料，建议本项目邀请瑞雅国际酒店业管理有限公司来加盟本项目的经营与物业管理，该公司在深圳有国际公馆的管理经验，本项目与其合作会获得诸多有益的资讯。
五、 租赁建议
富力地产在广州市地产界傲视群雄，资金实力超群，鉴于本项目定位是顶级国际性酒店式公寓，为了打造“公馆”级的公寓形象，并在日后的经营管理中获得价值最大化，建议项目可采取整体租赁经营的市场营销策略。
在2~3年成长期中，通过精心的经营管理，项目树立了顶级国际性酒店式公寓的形象，获得良好的经济效益，已成为一个会下“金蛋“的天鹅，此时再视市场情况再推出部分进行销售，必获得最大的投资收益。
六、 经营推广重点
针对本项目的租赁客户主要是外资公司高级外籍人员及港澳台高级职员的情况，建议从项目建设开始，便与世界500强已经入驻广州的公司有关人员进行业务联系，建立合作关系；掌握广州市各类外国机构及领事馆的情况，提前和这些外国机构单位取得联系，也建立类似的合作关系，在合作过程中广泛
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征求目标客户的意见，从而使项目从开发开始就已经积累准客户，并完善硬件规划内容。到项目正式租赁营业，相信必可以储备足够的客户，为项目的顺利经营奠定良好的基础。
七、 项目年经营收益
1. 租价建议及年租金收益预测
从价值最大化来考虑，建议本项目初期整体上采取租赁经营的市场策略，2~3年后到本项目开始发售时，届时珠江新城的建设又进了一步，居住综合环境大大改善，借助出色的规划设计，如通过以贵族式“公馆”概念对项目进行精心的包装宣传，相信将获得良好租赁效益。
因为酒店式公寓首层一般为大堂，二、三层可能会设置会所及一些配套设施，故可租赁经营部分面积并非项目的建筑面积。在此，假定本项目可经营的面积占项目建筑面积的80%，项目经营初期租赁部分面积占可经营面积的90%，参照新大厦的例子，其比较理想的月租金行情可达120元/㎡，项目租价档次应不会低于新大厦，可预测本项目年租金收益简表如下为：
年租金收益简表
租赁部分 占可营业面积90% 49148㎡ 120元/㎡ 项目建筑 面积 68261.1㎡ 可营业面积 占80% 54609㎡
租价（月） 月租金 收益 约580万 预计平均出租率 90% 年租金 收益 约6300万元
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2. 配套设施经营收入
预计年营业收入经营项目 中餐厅 西餐厅 商务酒吧 会所 数量 建议价格 1 1 1 1 —— —— —— —— （元） 2000万 1000万 400万 200万 多数服务项目免费，收费项目如保龄球、壁球、理发等 具备办公、会议、演示等多多功能商务办公室 商务中心 小型商场 合计：
备注 平均 3 ￥1500/H —— —— 1300万 种功能，有不同大小档次，按每天使用8小时计 1 1 300万 300万 约5500万 总营业收入 3. 酒店式公寓项目年总收入:
综合以上1、2两部分，可得出本项目年经营总收入为：
年租金收益6300万 + 经营收入5500万=1.18亿元。
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策划方案总结论
——酒店式公寓目前的市场整体供应量仅2000多套而潜在开
发量不多，相比未来几年常驻广州的外籍人士将达到6万人这样的情况，供需缺口可谓巨大；
——珠江新城未来CBD的重要地位毋需多讲，2002年6月新
规划出台后，为开发进程拖缓的珠江新城注入无穷新的活力，开发建设节奏明显加快，未来国际性大都市中央商务区雏形呼之欲出；
——项目J2—7地块处在珠江新城中南部靠近珠江的的位置，
视野开阔，交通导向良好，环境景观条件极为优越，用来规划建设高档的酒店式公寓必可体现最高的市场价值； ——本项目处在珠江新城这样一个未来的CBD黄金地带，又
具备极好的景观资源，如开发成为一个国际级的高级公寓，通过精心的形象包装及广泛和目标客户进行前期的磋商合作，将打造成为广州最具代表性的顶级酒店式公寓，使项目获得良好的经营效益。
——预计本酒店式公寓项目年经营总收入为：1.18
亿元
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